Ak uvažujete o zaujímavom spôsobe ako investovať do realít, skúste zvážiť koncept rent-to-own. V určitých prípadoch môžete dosiahnuť výnos až cez 10 %.
Čo sa dozviete v článku?
Čo je rent-to-own
Sektor nehnuteľností ponúka obrovský priestor pre investície. Jednou zo zaujímavých možností je opcia na kúpu. Investor v tomto prípade kupuje nehnuteľnosť pre vopred známeho nájomcu, ktorému sa zaväzuje ju prenajať na konkrétne časové obdobie niekoľkých rokov, počas ktorého môže nájomca nehnuteľnosť odkúpiť za vopred stanovenú cenu.
Táto investičná stratégia pripomína stratégiu „kúp a drž“. V oboch prípadoch investor prenajíma nehnuteľnosť dlhodobému nájomcovi. Hlavný rozdiel je v tom, že pri rent-to-own nájomca participuje na kúpe nehnuteľnosti a má možnosť odkúpiť nehnuteľnosť do svojho vlastníctva.
Ako funguje
Nájomca osloví prenajímateľa s konkrétnou nehnuteľnosťou, v ktorej by chcel bývať. Ak je nehnuteľnosť pre prenajímateľa prijateľná, nehnuteľnosť kúpi s participáciou nájomcu. Zároveň sa prenajímateľ zaväzuje, že nechá nájomcu v prenájme v určenom období, neprenajme ju nikomu inému, ani nehnuteľnosť nepredá. Nájomca má možnosť, po ukončení doby prenájmu, nehnuteľnosť odkúpiť za vopred dohodnutú cenu.
Rent-to-own systém sa dá uplatniť nielen pri nehnuteľnostiach určených na bývanie, ale aj tých, ktoré slúžia na podnikanie. Uspokojí teda ľudí, ktorí hľadajú priestory na jeden alebo druhý účel, ako aj investorov, resp. prenajímateľov.
Podobne ako akákoľvek investícia do nehnuteľností, aj forma rent-to-own má svoje výhody, ale i riziká.
Investovať sa dá aj bez kúpy nehnuteľnosti
Na to, aby ste investovali štýlom rent-to-own však nemusíte priamo fyzicky kupovať nehnuteľnosť a riešiť administratívne, ohlasovacie, zmluvné a ďalšie povinnosti s tým spojené. Netreba ani hľadať a vyberať vhodného nájomcu, zabezpečovať jeho požiadavky a vybavovať servisné náležitosti.
Na Slovensku môžete využiť možnosť investovať do rent-to-own služby VoVlastnom.sk, ktorú nájdete v trhovisku investičných príležitostí priamo na investportali. Službu ponúka skupina BizPartner Group, ktorá realizuje investície už 8 rokov a prefinancovala už stovky nehnuteľností.
Ich služba tak predstavuje win-win model pre záujemcov o nehnuteľnosť, aj investorov. Z pohľadu investora je prakticky totožná s kúpou nehnuteľností, keďže investor je zapísaný na liste vlastníctva a má z prenájmu mesačný príjem, no nemusí sa starať o jej správu.
Výhody rent-to-own pre investora
Vopred stanovený výnos
Návratnosť pre investora je v prípade rent-to-own zaujímavá. Cena, za ktorú sa bude nehnuteľnosť na konci zmluvného obdobia predávať, je dohodnutá vopred a v zmluve sa tiež stanovuje percento nájomného, ktoré slúži ako záloha.
Vyššia predajná cena
Z pohľadu investora je samozrejme najatraktívnejšia konečná predajná cena nehnuteľnosti. Tá býva zvyčajne vyššia, pretože zohľadňuje riziko predávajúceho. Očakáva sa, že kupujúci je ochotný zaplatiť ju, pretože chce na konci zmluvy vlastniť nehnuteľnosť, aby mohol bývať vo svojej vysnívanej štvrti alebo dome/byte.
Pravidelný príjem
Pred samotným prenájmom musí zvyčajne nájomca zaplatiť investorovi okrem zábezpeky aj nenávratný poplatok – opčný peňažný poplatok. Jeho výška nie štandardne stanovená, ale v priemere sa pohybuje na úrovni niekoľkých percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti.
Ďalšou výhodou je príjem z prenájmu a cash flow, ktoré investor získava. Mesačné nájomné býva zvyčajne vyššie ako bežný trhový priemer. Jeho časť sa kumuluje pre nájomcu, aby mohol aj tieto peniaze po uplynutí lehoty použiť na vyplatenie investora.
Zodpovedná starostlivosť o nehnuteľnosť
Investor sa nemusí obávať výdavkov na opravy, údržbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Pokiaľ ide o nájomcov, tí sa zaväzujú k tomu, že nehnuteľnosť po uplynutí stanoveného obdobia odkúpia do svojho vlastníctva. Keďže to bude ich domov, prirodzene sa o nehnuteľnosť dobre starajú, aby ju nepoškodili.
Garantovaný predaj
Nespornou výhodou pri rent-to-own modeli je istota predaja nehnuteľnosti na konci prenájmu. Poskytuje investorovi pocit bezpečia a dobrého zhodnotenia svojej investície. Pri predaji zároveň investor ušetrí na poplatkoch realitným maklérom, ktoré by musel znášať, ak by dal nehnuteľnosť do ich ponuky.
Výhody pri investícii do fondu
Nadštandardný výnos zabezpečený nehnuteľnosťou
Pokiaľ ide o investíciu do fondu, Martin Fodor, CEO, BizPartner Group uvádza: „Ročný výnos sa pohybuje v rozmedzí 8 – 16 % p.a. V roku 2021 výnos dosiahol 12 % p.a.“ Podľa neho spoločnosť navyše zmluvne garantuje minimálny výnos vo výške 7,5 %. p.a.
Základným pilierom ich investičnej filozofie je bezpečnosť a zhodnotenie. „Ručíme za splátku úroku a istiny investície konkrétnou nehnuteľnosťou alebo nehnuteľnosťami z portfólia podľa výberu investora,“ hovorí M. Fodor. Investor je fyzicky zapísaný na liste vlastníctva na katastrálnom úrade ako prvý a jediný záložný veriteľ. Hodnota nehnuteľnosti, ktorou vám ručia, prevyšuje výšku samotnej investície o desiatky percent.
Pravidelný mesačný príjem z investície
Úroky vyplácajú každý mesiac, spolu s krátkym prehľadom o výsledku portfólia v poslednom mesiaci. Máte tak prehľad o veľkosti vášho portfólia, zhodnotení, aké obchody sa robia a kam služba smeruje.
Portfólio chránené proti poklesu trhu
Vďaka participácii klientov nakupuje BizPartner nehnuteľnosti výhodne. „Preto sme aj v prípade poklesu trhu chránení a portfólia investorov nie sú ohrozené. Investujú do realitnej služby, nie do špekulácie na rast hodnoty trhu s nehnuteľnosťami, preto je náš výnos stabilný a nie je ovplyvnený výkyvmi trhu, infláciou či zmenami úrokových sadzieb,“ vysvetľuje M. Fodor.
Predvídateľný obchodný model
Výhodou tohto modelu je aj to, že nehnuteľnosti sa nakupujú pre vopred známych klientov, sú likvidné, v dobrej kondícii a pred nákupom prejdú dôkladným due diligence. Navyše sú vopred známe aj podmienky exitu. „Preto vieme veľmi dobre odhadnúť vývoj portfólia, jeho hodnotu a výnos, a to aj v prípade, že by klient odstúpil od zmluvy,“ dodáva M. Fodor.
Investovanie do nehnuteľností vs. investovanie do fondu
Porovnanie výnosov
Kým hrubý výnos z prenájmu konvenčných nehnuteľností dosahuje v priemere 2 – 5 % p.a., garantovaný čistý výnos spomínaného fondu je 7,5 % p.a. Pre obdobie rokov 2022 – 23 počítajú s čistým variabilným výnosom 8 – 16 % p.a.
Riziko priameho nákupu
Pokles cien nehnuteľností, dopytu po prenájme alebo kúpe zásadne ovplyvní výnos z vašej štandardnej investície do nehnuteľnosti. V prípade investície do uvedeného fondu dohodnutý výnos dostávate bez ohľadu na aktuálnu situáciu a dopyt na trhu, na mesačnej báze, ako keby ste nehnuteľnosť vlastnili a prenajímali, ibaže bez negatívnych vplyvov.
Riziká rent-to-own pre investora
Nájomca nemôže odkúpiť nehnuteľnosť
Prirodzene môže nastať situácia, že sa nájomca dostane do situácie, kedy nebude mať dostatok prostriedkov na odkúpenie nehnuteľnosti tak, ako pri uzatvorení zmluvy plánoval. V takom prípade môže nájomcovi dobu rezervácie predĺžiť alebo nájsť nového nájomcu.
Nájomca môže poškodiť nehnuteľnosť a znížiť jej hodnotu
V takom prípade BizPartner investorovi nehnuteľnosť vymení za inú tak, aby bola jeho investícia po celý čas dostatočne zabezpečená.
Povinnosti
Vlastník nehnuteľností je viazaný množstvom povinností, od zabezpečenia poistenia, cez riešenie škôd, až po príspevky do fondu opráv. Všetky tieto náležitosti znášajú v tomto prípade nájomníci. Majitelia nehnuteľností sa musia sami postarať o obsadenosť svojej nehnuteľnosti a ak sa vyskytnú starosti s nájomníkmi a ich životným štýlom, musia ich riešiť. V prípade rent-to-own je však budúci vlastník silne motivovaný dodržiavať zmluvné podmienky, má k miestu osobný vzťah, ide predsa o jeho budúcu nehnuteľnosť.
Je teraz vhodný čas?
Aktuálna situácia veľmi nenahráva záujemcom o kúpu nehnuteľnosti. Už niekoľko mesiacov po sebe sa zvyšujú základné úrokové sadzby, v priemere o takmer 1 %. Podľa údajov Národnej banky Slovenska priemerná úroková sadzba hypoték v polovici tohto roku dosahovala 1,8 %. Hypotéky pre nových klientov boli ešte drahšie, s priemernou sadzbou 2,1 %.
Z hľadiska dopadu na nehnuteľnosti to znamená, že cenová dostupnosť sa vzďaľuje a dovoliť si nové bývanie je čoraz náročnejšie. Navyše stúpa aj výška prenájmov. Zvyšujúce sa náklady na výstavbu, ceny stavebných prác a stavebných materiálov môžu tiež utlmiť stavebný ruch, čo znamená nižšiu ponuku.
V súčasnosti na trh s nehnuteľnosťami vplýva množstvo externých faktorov, pri ktorých je veľmi zložité predikovať, akým smerom sa tento trh bude posúvať. Z tohto dôvodu považujeme príležitosť do investovať do rent-to-own služby VoVlastnom.sk za výbornú príležitosť, ako investovať do nehnuteľností výhodne a zároveň bezpečne.
